Refinancer son crédit hypothécaire à la retraite

Pourquoi refinancer un crédit à la retraite ?

Le passage à la pension modifie souvent l'équilibre du budget. Les revenus deviennent généralement plus stables, mais ils peuvent être différents de ceux de la période d'activité. Un crédit qui était confortable quelques années auparavant peut alors devenir trop lourd ou simplement ne plus correspondre au projet de vie.

Le refinancement peut répondre à plusieurs objectifs :

• réduire la mensualité en réétalant le capital restant dû sur une durée plus longue ;
• obtenir un taux plus intéressant lorsque les conditions du marché le permettent ;
• passer d'un taux variable à un taux fixe pour rendre le budget plus prévisible ;
• regrouper certains engagements et retrouver une mensualité globale plus cohérente ;
• financer un nouveau projet en même temps : travaux, rachat de soulte ou autre besoin immobilier, lorsque le dossier et la valeur du bien le permettent.

Un taux variable qui risque d’augmenter : une vraie raison de refaire le calcul

Certains crédits hypothécaires plus anciens ont été conclus avec un taux variable. Dans ce cas, le taux est révisé selon la périodicité prévue dans le contrat et en fonction d'un indice de référence. Une révision peut donc faire baisser le taux, mais elle peut aussi le faire augmenter.

À la retraite, une hausse de mensualité peut être plus difficile à absorber que pendant la vie active. Lorsqu'une révision importante approche, il peut être utile de comparer le crédit existant avec un nouveau financement à taux fixe. Le but n'est pas de refinancer automatiquement : il faut regarder le taux actuel, la prochaine date de révision, le plafond prévu par le contrat, le capital restant dû, la durée restante et le coût d'une nouvelle opération.

Autrement dit, un refinancement peut parfois servir davantage à sécuriser la mensualité qu'à gagner quelques dixièmes de pourcentage. Comprendre la différence entre taux fixe et taux variable.

Adapter le crédit aux revenus de pension

Lorsqu'un emprunteur est déjà pensionné, le prêteur analyse principalement les revenus de pension et les autres revenus récurrents du ménage. Lorsqu'il est encore actif mais proche de la retraite, il faut également vérifier ce que deviendra le budget après le passage à la pension.

Cette analyse est importante car le refinancement peut être structuré de plusieurs manières. On peut par exemple conserver une durée relativement courte si le budget le permet, ou au contraire allonger la durée pour diminuer la mensualité. L'objectif n'est pas d'obtenir la mensualité la plus basse possible à tout prix, mais une mensualité cohérente avec le reste à vivre et le taux d'endettement du ménage.

Renégocier avec sa banque ou refinancer ailleurs ?

Il faut distinguer deux situations. La première consiste à renégocier le crédit auprès de l'organisme actuel. Selon le contrat et l'accord du prêteur, certaines modifications peuvent être réalisées par avenant : nouveau taux, adaptation de la durée ou modification du mode de remboursement. Cette solution peut limiter certains frais.

La seconde consiste à rembourser le crédit actuel au moyen d'un nouveau crédit souscrit auprès d'un autre organisme. Le coût de l'opération est généralement plus important, mais cela ouvre l'accès à d'autres politiques d'âge, d'autres durées, d'autres taux et parfois à une structure de crédit plus adaptée au senior.

Il ne faut donc pas comparer uniquement deux taux. Il faut comparer deux montages complets.

Allonger la durée pour réduire la mensualité

C'est l'une des raisons les plus fréquentes d'un refinancement après 60 ans. Si le capital restant dû est encore important, repartir sur une durée plus longue peut réduire sensiblement la mensualité.

Il faut cependant garder en tête une règle simple : une durée plus longue réduit généralement la mensualité mais augmente le montant total des intérêts payés. Un bon refinancement doit donc trouver un équilibre entre confort mensuel et coût total.

La durée reste évidemment liée à l'âge en fin de crédit et aux critères de l'organisme choisi. Voir jusqu'à quel âge il est possible d'emprunter.

Refinancer et financer un autre projet en même temps

Un refinancement ne doit pas nécessairement se limiter au capital restant dû du crédit actuel. Lorsque la capacité de remboursement et la valeur du bien sont suffisantes, le nouveau financement peut parfois intégrer un besoin complémentaire.

Cela peut servir à financer des travaux de rénovation, un rachat de soulte, certains frais liés à une opération immobilière ou à restructurer d'autres crédits. Dans ce cas, on ne parle plus seulement d'une chasse au meilleur taux : on utilise le refinancement pour reconstruire un financement global qui correspond mieux à la situation actuelle.

Pour un senior propriétaire depuis longtemps, la différence entre la valeur actuelle du bien et le capital restant dû peut jouer un rôle important dans cette analyse.

Ce que la banque regarde après 60 ans

Le fait d'être à la retraite n'empêche pas un refinancement. En revanche, l'analyse du dossier ne se limite pas au salaire ou à la pension. Le prêteur va notamment regarder :

• le montant et la stabilité des revenus de pension et autres revenus récurrents ;
• le capital restant dû sur le crédit actuel ;
• la valeur du bien immobilier donné en garantie ;
• la quotité après refinancement ;
• les autres crédits, ouvertures de crédit, pensions alimentaires ou engagements du ménage ;
• le reste à vivre après paiement de la nouvelle mensualité ;
• l'âge à la dernière mensualité et la durée demandée ;
• la qualité générale du dossier et des garanties.

Un bien qui a fortement pris de la valeur et un capital restant dû relativement faible peuvent rendre le dossier très différent d'un refinancement à forte quotité.

La garantie hypothécaire et le rang peuvent faire la différence

Lorsqu'on change d'organisme, le nouveau prêteur doit disposer d'une garantie hypothécaire adaptée. Selon la situation, cela peut nécessiter une nouvelle inscription hypothécaire, la reprise ou la radiation de garanties existantes et l'intervention du notaire.

Le rang hypothécaire, la valeur du bien et le montant encore dû sont donc des éléments importants. Plus le prêteur dispose d'une garantie confortable par rapport au montant refinancé, plus le dossier peut être solide. En savoir plus sur les garanties d'un crédit hypothécaire.

Quels frais faut-il compter ?

Le refinancement doit toujours être analysé en coût net. Le remboursement anticipé de l'ancien crédit peut entraîner une indemnité de remploi. En cas de changement de prêteur, il peut également y avoir de nouveaux frais de dossier, des frais d'expertise, ainsi que des frais liés au nouvel acte et à la garantie hypothécaire.

Une baisse de taux apparemment intéressante peut donc ne pas suffire si le capital restant dû est faible ou si la durée restante est courte. À l'inverse, un refinancement peut rester pertinent même si le nouveau taux n'est pas spectaculairement inférieur lorsque l'objectif principal est de réduire la mensualité, sécuriser un taux variable ou réorganiser plusieurs charges.

Je compare toujours le coût du crédit actuel jusqu'à son terme avec le coût du nouveau montage, frais compris.

Quels documents préparer pour une demande de refinancement ?

Un dossier complet permet d'éviter de perdre du temps. Il faut généralement préparer :

• les documents d'identité et la composition de ménage ;
• les justificatifs de pension et des autres revenus ;
• le tableau d'amortissement du crédit actuel et un décompte du capital restant dû ;
• la liste des autres crédits et engagements ;
• les documents relatifs au bien : titre de propriété, PEB, informations cadastrales et, si nécessaire, expertise ;
• les justificatifs du projet complémentaire si une somme supplémentaire est demandée.

Quand le refinancement n’est-il pas intéressant ?

Refinancer n'est pas une bonne opération par principe. Cela peut être inutile lorsque le crédit actuel arrive bientôt à son terme, lorsque le capital restant dû est faible, lorsque les frais absorbent le gain attendu ou lorsque le nouveau montage allonge tellement la durée que le coût total devient disproportionné par rapport au bénéfice mensuel.

Il faut également éviter de regarder uniquement la mensualité. Une mensualité plus faible peut donner beaucoup d'air au budget, ce qui peut être exactement l'objectif recherché, mais elle doit être mise en face de la nouvelle durée et du coût total.

Comment j’analyse un refinancement à la retraite

Je commence par reconstruire la situation actuelle : capital restant dû, mensualité, taux, type de taux, date de prochaine révision s'il est variable, durée restante et valeur du bien. Ensuite, je regarde les revenus actuels et futurs, les charges et le budget réellement disponible chaque mois.

À partir de là, je compare plusieurs scénarios : conserver le crédit, négocier avec l'organisme actuel, changer de prêteur, modifier la durée ou restructurer une partie du financement. C'est seulement après cette comparaison que l'on peut savoir si le refinancement apporte un véritable avantage.