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Acheter à l'étranger à la retraite : comment financer votre projet ?
Un appartement en Espagne, une maison au Portugal ou dans le sud de la France : beaucoup de retraités belges en rêvent. Les banques belges financent rarement un bien situé à l'étranger, mais une solution existe si vous êtes propriétaire en Belgique.
Par Arnaud Nicolas, courtier en crédit hypothécaire
Mis à jour le
Réponse courte
Oui, un retraité belge peut financer l'achat d'un bien à l'étranger avec un crédit hypothécaire belge, à condition de donner en garantie un bien situé en Belgique, souvent sa maison actuelle. Certains organismes financent ainsi l'achat d'un bien existant en Espagne, au Portugal, en Italie, en France ou dans d'autres pays européens, avec une quotité généralement limitée à 80 %. Condition essentielle : être encore résident fiscal belge au moment du crédit.
Pourquoi est-il difficile d'emprunter pour acheter à l'étranger ?
Pour un crédit hypothécaire, la banque prend une hypothèque sur le bien financé. Or une banque belge ne peut pas facilement inscrire ni faire valoir une hypothèque sur un bien situé en Espagne ou au Portugal : droit différent, procédures différentes, marché qu'elle ne connaît pas. La plupart refusent donc de financer un bien à l'étranger.
Du côté des banques locales, prêter à un non-résident retraité est possible mais plus contraignant : apport plus élevé, durée limitée par l'âge, dossier à constituer dans une autre langue, et parfois un compte à ouvrir sur place.
Les solutions pour financer un bien à l'étranger quand on est retraité
Hypothèque sur un bien en Belgique
Vous mettez en garantie un bien situé en Belgique, par exemple votre maison actuelle, pour financer l'achat à l'étranger. C'est la solution la plus simple pour un retraité belge.
Crédit auprès d'une banque locale
Une banque espagnole, portugaise ou française peut prêter à un non-résident, mais les conditions sont souvent plus strictes : apport plus élevé, âge limite, dossier en langue étrangère.
Fonds propres ou vente
Vous financez l'achat avec votre épargne ou la vente d'un bien. Un crédit-pont peut faire le lien si vous achetez avant d'avoir vendu.
Pour un propriétaire en Belgique, la première solution est la plus simple : le dossier se monte en français, avec un notaire belge, et vous gardez un interlocuteur que vous connaissez. Si vous n'êtes pas propriétaire, un proche peut parfois mettre son bien en garantie, selon les conditions de l'organisme.
Les conditions habituelles
Un bien existant
Le financement porte sur l'achat d'un bien déjà construit. La construction et les travaux à l'étranger sont en général exclus.
Certains pays européens
Espagne, Portugal, Italie, France et d'autres pays de l'Union européenne, selon l'organisme.
Une garantie en Belgique
L'hypothèque est prise sur un bien situé en Belgique, estimé par un expert agréé.
Une quotité plafonnée
Le montant prêté est généralement limité à 80 % de la valeur du bien belge donné en garantie.
Une résidence fiscale belge
Vous devez être résident fiscal belge au moment du crédit. C'est le point le plus souvent oublié.
Ces conditions varient d'un organisme à l'autre : peu de prêteurs proposent ce type de financement, c'est justement là qu'un courtier fait la différence.
Le piège à éviter : perdre sa résidence fiscale belge trop tôt
Beaucoup de retraités qui achètent au soleil prévoient de s'y installer. Attention au calendrier : la plupart des organismes belges ne financent que des résidents fiscaux belges. Si vous transférez votre domicile à l'étranger avant la signature du crédit, le financement peut devenir impossible.
La bonne séquence : obtenir le crédit et signer l'achat pendant que vous êtes encore domicilié en Belgique, puis organiser votre éventuel déménagement. Un changement de résidence a aussi des conséquences sur l'imposition de votre pension, vos soins de santé et votre succession : faites-vous conseiller par un spécialiste en fiscalité internationale avant de partir.
Vous avez un projet au soleil ?
Je vérifie si votre bien en Belgique permet de financer votre achat à l'étranger, et quels organismes l'acceptent, avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Vérifier mon projet à l'étrangerLes coûts à prévoir
Un achat à l'étranger financé en Belgique cumule deux séries de frais :
- À l'étranger : frais et taxes d'achat du pays (notaire, taxes de transfert, enregistrement), qui varient fortement d'un pays à l'autre, et éventuels frais d'avocat ou de traduction.
- En Belgique : acte de crédit et inscription hypothécaire chez le notaire, expertise du bien donné en garantie, frais de dossier de l'organisme.
- Au quotidien : charges, taxes locales et assurances des deux logements, à intégrer dans votre budget de retraité.
Renseignez-vous sur les frais d'achat du pays concerné avant de signer le compromis : ils ne sont généralement pas financés par le crédit.
Les étapes pour acheter à l'étranger avec un crédit belge
- Faire estimer votre bien en Belgique
C'est lui qui sert de garantie : sa valeur détermine le montant possible. - Vérifier votre capacité d'emprunt
Avec votre pension et vos autres revenus, en tenant compte des charges des deux logements. - Signer un compromis à l'étranger
Faites-le traduire en français ou en néerlandais par un traducteur juré si nécessaire : l'organisme en aura besoin. - Obtenir l'accord de crédit
Sur base du compromis, de l'estimation du bien belge et de votre dossier. - Signer l'acte de crédit en Belgique
Le notaire belge inscrit l'hypothèque sur votre bien et organise le transfert des fonds vers le notaire ou le vendeur à l'étranger. - Finaliser l'achat sur place
L'acte d'achat est signé à l'étranger, puis la preuve de l'achat est transmise à l'organisme prêteur.
Âge, durée et assurance : ce qui ne change pas
Même pour un bien à l'étranger, les règles habituelles du crédit senior s'appliquent. L'organisme regarde l'âge que vous aurez à la fin du crédit, votre pension et vos charges, qui comprennent désormais deux logements. L'assurance solde restant dû peut être demandée et se compare comme pour tout crédit.
Une durée raisonnable et une mensualité confortable sont d'autant plus importantes que la vie entre deux pays génère des frais imprévus : voyages, entretien, taxes locales.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter en Belgique pour acheter une maison en Espagne ?
Oui, à condition de donner en garantie un bien situé en Belgique. Certains organismes financent ainsi l'achat d'un bien existant dans plusieurs pays européens, dont l'Espagne, avec une quotité généralement limitée à 80 % de la valeur du bien belge.
Faut-il être propriétaire en Belgique ?
Pour un crédit hypothécaire belge destiné à un achat à l'étranger, oui : il faut un bien situé en Belgique à mettre en garantie. Il peut aussi s'agir du bien d'un proche qui accepte de se porter garant, selon les conditions de l'organisme.
Peut-on financer des travaux sur le bien à l'étranger ?
En général non : les organismes belges financent l'achat d'un bien existant, pas la construction ni les travaux à l'étranger. Les travaux doivent alors être financés autrement, par exemple sur fonds propres.
Que se passe-t-il si je m'installe définitivement à l'étranger ?
Si vous perdez votre résidence fiscale belge avant la signature du crédit, de nombreux organismes ne pourront plus vous financer. Il faut donc planifier le calendrier : obtenir le crédit d'abord, déménager ensuite, en vérifiant les conséquences fiscales avec un spécialiste.
Une banque espagnole ou portugaise prête-t-elle à un retraité belge ?
C'est possible, mais souvent avec un apport plus important, une durée limitée par l'âge et un dossier à constituer dans la langue du pays. Pour un propriétaire en Belgique, le crédit belge avec garantie sur son bien est généralement plus simple.
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